Assemblée Générale 31 octobre 2003
PORT NICEA
PROCES VERBAL D’ASSEMBLEE GENERALE
DU VENDREDI 31 OCTOBRE 2003
Les copropriétaires de l’immeuble «PORT NICEA» se sont réunis en assemblée générale le vendredi 31 Octobre 2003 à 18 heures, dans la salle de réunion de l’hôtel ASTON GOLDEN TULIP 12, avenue FELIX FAURE, 06000 NICE
PRESENTS OU REPRESENTES :
MMES ET MRS : ABATI (407), ALLOIS (312), , AMIONE (441), BALBONI (422), BARACCO/VASTAPANE (285), BARANYAI (1466), BARUCCI (549), BAUDIN (611), BAZIN (344), BERGER/FASCETTI (47), BONDU (590), BONFIGLI/DALLOCHI (694), BRAMATO (436), BRENDOLISE (459), BROGLIO (309), BROUSSES (509), BULT (468), CALIAN (611), CAMPBELL (855), SCI CECILIA (769), CAPUSONI & ANTONIOLLI (396), CARBONCINI (495), CARLIN (94), CART (47), CECCHETTI (365), CENA-ROSSI (266), CERONI (278), CHARRIER (291), CHOLEWA (47), CLERGET (349), COLLIERE (47), DEL BINO (631), ELIA (278), ELLARD (880), ELZIERE(825), FACHINETTI (432), FAVRY (292), FRIGERI (657), SARL FUTURES (94), GAGLIARDI (477), SCI GAORS (711), GIATTI/CAVALLARI (558), GLOUGH (266), GROSJEAN (544), GUALANDI (431), GUATELLI (405), GUFFROY (819), GUILLIER (835), HANOT (695), HARAN (444), HARAN (446), HARAN (47), HEGESIPPE (828), HOOSE (427), LABORDE (590), LAFOND (514), LAPPE (450), LE TROQUER (477), LEVY (709), LINDGREN (484), LODI (346), LUPI/DEROSSI (452), LUSSO (47), MAGGIONI (278), MAGNIANT (916), MARAFON (47), MARIANI C (320), MARIANI V (225), MAZZOTTI (350), MICHEL (1524), MILICI (445), MIRACCA/FONTANA (477), MONDINO (483), MORETTI (848), MOTTA (332), MOUCHE (475), NOON/KIND (577), OZANNE/VIGNANDO (459), PALAGI (294), PAPAZIAN (499), PELISSERO (273), PELISSERO (273), PHAM AN (554), PIACENTINO (459), PIAZZOLI (47), PIMSLEUR (322), PIQUOT (511), PISANI (215), POLLET (380), SCI PORTA CENT CINQ (396), SCI PORTA CENT CINQ (421), SCI PORTACENTCINQ (5), RADIGUE (451), RANCAN (444), RANCUREL (826), RAVIOLO (462), RAYBAUT PERE (534), RAYBAUT (274), RAYBAUT (360), RAYBAUT P (341), RAYBAUT/GUILHE (563), ROBERT (108), ROBERT (61), ROERO (414), RONZANO (380), ROSSI E (47), ROUGIER (468), ROVERE (545), RUIZ (487), SAGNIERES (352), SAINT GEORGES (322), SCIALANGA/SALA (455), SNC RESIDENCE DU PORT (4788), SPINOSI (99), TAMPON LAJARIETTE (1244), TUBBS (465), UBOLDI/CIOFFI (291), VALERY (1741), VERANI (577), VIGNERON (526), VILLALTA/GIACOMELLI (346), VIOTTO (271), WIGGS (238), ZAILA D303 (303), ZAILA D403 (312),
soit 60 936/99 756èmes.
ABSENTS :
MMES ET MRS : AGUSTIN (47), AUVRET (47), AYLING (827), BADAOUI (94), BARTEL (61), BATTEZZATTI (47), BAZURRO (291), BENUSIGLIO (47), BERG/GRIMSUD (505), BERGLUND (436), BERNARD (61), BERNOCCO (47), BERTANO (251), BERTANO (251), BIANCHERI (439), BJASTAD/JOHNSON (389), BLANZAT (394), SCI BMOL (94), BOGOGNA (431), BONPAIN (47), BOTTWOOD (394), BRAMATO (450), BUTT (360), CADELL (851), CARBINI (291), CATER (481), CAVAZZOLI (409), CHAIGNEAU (482), CHAMBON (47), CHESI PIERAGOSTINO (423), CHEVALIER (47), COLOMBATTO (266), COMETTO/GARELLI (352), COOK (233), SCI CYRAUDE (307), D’ACCI GIUSEPPINA (185), DE LUCA (396), DI CESARE (391), DI MURO (511), ERIKSSON (459), FERDICO/GRAZIANI (360), SCI FLORIA (47), FOLEY (47), FOLEY (344), FOSSILE (308), GABRIELE (992), GABURRI (47), GAIGN (47), GARBAGNOLI (542), GARCIA (47), GIUNTI (61), GONELLA (482), GUARNIERI (305), GUEDJ (66), HANDELAND (398), HUTTON/CORY (658), SCI INGRO (94), JACKSON/LESLEY (269), JOHNSRUD (353), LAIRD (494), LANSELLE (47), LEATHERS (477), LOZANO (950), MADERNA (430), MAISONDIEU (47), MALMBERG (421), MANCUSO (474), MANFREDI (344), MANGEN (416), MANNING (791), MARCHIO (301), MARTINEZ H (518), MARTINEZ J (47), MARVALDI (396), MASIN (353), MASSONE (423), MC BRIDE (298), MC FARLAND (617), MINTO (355), MISSAGGIA (300), MORCHIO (47), MURATORE (296), NASLUND (583), NETTUNO/AMELOTTI (405), NIRO (47), OLIVA J (365), OLIVA (296), PACARD (47), PAGNI (329), PAPOTTO (450), PAQUES (61), PARAUD (328), PEDERSEN (400), PELISSERO (273), PETRINI (408), PINN (880), PLUBEAU (94), POULARD (61), QUERCI (407), RAINERI (451), RIBOT (195), RICHET (94), RIVARA (396), ROSSI (321), ROSSI S (495), SANTARSIERO (369), SAUERMANN (855), SCOFFIER C (94), SCOFFIER J.E (94), SIMPSON/WHITLEY (635), STEEL (599), TAFANI (47), TALARICO (222), TOMATIS (456), TONON (193), TORNAIRE (113), TOSELLO (61), TROTTA A (47), TROTTA M (47), ZYBLER (499),
soit 38 820/99 756èmes.
ELECTION DU BUREAU DE SEANCE :
Président de séance : Monsieur ELZIERE Michel (Bât F), Elu à l’unanimité.
Assesseurs : Monsieur RUIZ Antoine (Bât B), Elu à l’unanimité.
: Monsieur BERGER (garage), Elu à l’unanimité.
Secrétaire : Cabinet ACOGEST représenté par Monsieur BAUTISTA, assisté de Monsieur COMPANY, Elu à l’unanimité.
Ce bureau est élu à l’unanimité des présents et représentés.
Monsieur BERGER propose de traduire en Italien les résolutions soumises au vote, et les points importants qui seront abordés.
Monsieur ELZIERE et le Syndic remercient Monsieur BERGER pour son initiative qui va, ainsi permettre aux copropriétaires italiens de suivre les débats, et par suite, de prendre en connaissance de cause une part plus active à la vie de la copropriété.
Monsieur ELZIERE propose ensuite de rédiger un rapport sur les débats de la réunion, le Procès Verbal, ne devant comporter, conformément aux dispositions de la loi que le texte des résolutions et le résultat des votes.
Monsieur ELZIERE transmettra directement un compte rendu non officiel aux copropriétaires ayant une adresse électronique. Le Syndic, pour sa part communiquera ce rapport sur simple demande des copropriétaires qui le souhaitent.
Après pointage et signature de la feuille de présence par les membres du bureau, il est procédé à l’examen des questions de l’Ordre du jour.
1. Examen et approbation des comptes pour l’exercice du 28/02/2002 au 31/03/2003 suivant documents joints à la convocation :
- Etat des charges
- Tableau de répartition
- Situation des copropriétaires
- Bilan du syndicat
Le Président informe les copropriétaires que les comptes ont été vérifiés par le Conseil Syndical, et qu’aucune anomalie n’a été observée.
Après échange de vues, la résolution suivante est adoptée.
L’Assemblée Générale approuve en leur forme, teneur, imputation et répartition les comptes des charges de l’exercice du 28/02/2002 au 31/03/2003, comptes qui ont été adressés à chaque copropriétaire. Les copropriétaires qui l’ont souhaité ont pu consulter au Cabinet du syndic les comptes et pièces justificatives des charges.
Il est ensuite décidé :
- De modifier la date de clôture des comptes :
Les comptes seront arrêtés le 31 décembre de chaque année.
Les prochains comptes seront donc établis pour la période du 01/04/2003 au 31/12/2003, soit un exercice de neuf mois.
La prochaine Assemblée devra être convoquée fin mars/début avril 2004, en accord avec le conseil Syndical.
- de rembourser dans les comptes au 31/12/2003 :
L’avance de trésorerie demandée par le Cabinet ACOGEST pour faire face aux difficultés de trésoreries consécutives, au retard de paiement de certains copropriétaires.
- D’assigner en paiement de charges :
Les copropriétaires débiteurs, et ce sans consentir aucune facilité de paiement.
- de préciser dans les prochains comptes :
Que la ligne MONTE PASCHI concerne la banque MONTE PASCHI, dans laquelle est ouvert le compte séparé de la copropriété.
VOTE CONTRE : Néant.
ABSTENTION : BULT, soit 468 / 60 936èmes.
VOTE POUR : L’ensemble des autres copropriétaires présents ou représentés, soit 60 468 / 60 936èmes.
La résolution est adoptée à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 Juillet 1965.
2. Quitus à donner au syndic pour sa gestion.
L’Assemblée Générale donne quitus au Syndic, le Cabinet ACOGEST, pour sa gestion de l’exercice arrêté au 31/03/2003.
VOTE CONTRE : Néant.
ABSTENTION : BULT (468), CALIAN (611), LABORDRE (590), MILICI (445), BAUDIN (611), ROBERT (108), ROBERT (61), soit 2894 / 60 936èmes.
VOTE POUR : L’ensemble des autres copropriétaires présents ou représentés, soit 58 042 / 60 936èmes.
La résolution est adoptée à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.
3. Examen et approbation du budget prévisionnel 2003/2004 pour un montant de 182 160,00 euros suivant document joint à la convocation.
Le budget 2003/2004 pour un montant de 182 160, 00 Euros, préparé par le Conseil syndical et le Syndic, est commenté aux copropriétaires.
Il fera, compte tenu de la résolution adoptée précédemment, l’objet d’une réduction de 12 mois à 9 mois.
Monsieur ELZIERE précise que dans le respect du budget, les contrats de la copropriété font l’objet d’une négociation annuelle avec appel d’offre.
Après ces explications, il est procédé au vote.
L’Assemblée approuve le budget prévisionnel joint à la convocation pour un montant de 182 160, 00 Euros.
VOTE CONTRE : MILICI (445), soit 445 / 60 936èmes.
ABSTENTION : CALIAN (611), LABORDRE (590), soit 1 201 / 60 936èmes.
VOTE POUR : L’ensemble des autres copropriétaires présents ou représentés, soit 59 290 / 60 936èmes.
Cette résolution est adoptée à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.
4. Information par le syndic concernant son mandat signé le 21/05/2002 : au terme de ce mandat, l’assemblée reste souveraine concernant tant le renouvellement du syndic en place que la durée du nouveau mandat (cette durée est de 1 à 3 ans au choix de l’assemblée).
Monsieur ELZIERE déclare à titre personnel, et au nom d’un certain nombre de copropriétaires qu’il est favorable au changement de Syndic, lorsque celui-ci est mis en place par la Promoteur.
Il déclare en outre, qu’il n’a aucun reproche à formuler au Cabinet ACOGEST.
Monsieur BAUTISTA, réplique qu’il n’a aucun lien de subordination ou financier avec le groupe EIFFAGE. Il précise que son cabinet a été retenu par le Promoteur à la suite d’une sélection parmi d’autres candidatures, et que lors de l’Assemblée Générale du 22 mai 2001, le Cabinet ACOGEST a été élu Syndic, pour une durée de trois ans, à une large majorité, un petit nombre de copropriétaires ayant voté pour une durée de mandat d’un an.
S’agissant d’une information aux copropriétaires, la question ne fait pas l’objet d’une résolution.
5. Point sur les réserves à lever.
Ces problèmes concernent les difficultés nées à l’occasion de la construction et de la mise en service de la copropriété.
Ces problèmes sont relatifs à des défauts de conception ou de réalisation (infiltrations, finitions, reprises de travaux…).
De nombreux courriers ont été adressés à EIFFAGE par les copropriétaires et le Syndic.
Ces courriers sont restés en partie, sans suite immédiate, et génèrent dans la copropriété des gènes difficilement acceptables.
Ces gênes par ailleurs, ont crée une mauvaise ambiance dans la copropriété, et ont justifié pour certains copropriétaires une rétention abusive de paiement des charges.
Afin de mettre un terme à cette situation, la résolution suivante est proposée.
L’Assemblée mandate le syndic et le Conseil Syndical pour recenser les réclamations et en adresser une liste en lettre recommandée avec accusé de réception au Promoteur.
Ce dernier dispose d’un délai jusqu’au 31/12/2003 pour satisfaire aux demandes de la copropriété.
A défaut un état sera établi par un expert en bâtiment mandaté à cet effet, et ce afin :
- D’établir la liste des défauts.
- De chiffrer le coût des remises en état et réparations.
L’Assemblé Générale sera saisie lors de la prochaine réunion des difficultés éventuelles dans la mise en œuvre de cette résolution, pour prendre toute décision utile.
VOTE CONTRE : néant.
ABSTENTION : BULT (468), soit 468 / 60 936èmes.
VOTE POUR : L’ensemble des autres copropriétaires présents ou représentés, soit 60 468 / 60 936èmes.
La résolution est adoptée à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 Juillet 1965.
Examen des points 6, 7 et 8 de l’ordre du jour.
6. Décision à prendre pour la mise en place d’un gardien (décision à la majorité Art.26)
7. Décision à prendre pour l’achat d’une loge au prix de 54 537,60 euros T.T.C. et d’un garage 21 528,00 euros T.T.C. (copie courrier EIFFAGE IMMOBILIER ci-joint) (décision à la majorité Art. 26)
- Financement individuel
- Financement par un prêt au nom du syndicat des copropriétaires.
8. Décision à prendre pour l’aménagement de la loge suivant devis entreprise EIFFAGE IMMOBILIER pour un montant de 49 831,34 euros T.T.C.
Ces questions doivent faire l’objet de résolutions votées à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965. C’est à dire 2/3 des voix des copropriétaires présents ou représentés, et votant favorablement.
La majorité de l’article 26 n’étant pas atteinte, ces questions sont renvoyées dans les mêmes termes à la prochaine assemblée qui doit se réunir début 2004.
Il est demandé au Syndic d’établir à cet effet une étude chiffrée sur le coût des postes salariés par rapport aux économies à réaliser par la suppression des entreprises intervenantes.
Monsieur ELZIERE tente ensuite de réaliser un sondage parmi les copropriétaires présents sur le principe de la création d’une conciergerie.
Les avis étant extrêmement partagés et difficile à recenser, il est renoncé provisoirement au projet.
9. Clause d’aggravation des charges (locations meublés saisonniers) (décision à la majorité Art.26)
Cette résolution ne peut être soumise au vote, la majorité nécessaire de l’article 26 n’étant pas atteinte.
Il est cependant demandé aux copropriétaires loueurs saisonniers d’attirer l’attention de leurs locataires sur les règles élémentaires de vie en copropriété en leur donnant avec le contrat de location un extrait de règlement de copropriété et la note « Comment vivre à PORT NICEA ».
Le Syndic ajoute que tout copropriétaire qui aggrave les charges de son fait ou celui de son locataire en supporte les frais.
Cette règle concerne bien évidemment les dégradations et atteintes aux parties communes.
10. Décision à prendre pour la mise en place d’une horloge sur les contacteurs à clef PTT pour un montant de 120,83 euros T.T.C. suivant devis de l’entreprise MS ELECTRICITE et mandat à donner au conseil syndical pour accepter tout autre devis ne dépassant pas ce cadre budgétaire (décision à la majorité Art.26).
Cette question est retirée de l’Ordre du jour, le service des postes devant modifier son système d’accès aux copropriétés, en remplaçant le canon à clef, par une serrure électronique à carte.
11. À la demande de Monsieur HANOT autorisation à donner pour la mise en place d’une climatisation.
S’agissant d’une demande de mise à disposition des combles (parties communes) pour un usage privatif (installation d’une centrale de climatisation), l’accord est subordonné à l’obtention de la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.
L’Assemblée ne peut donc prendre de résolution, la question est renvoyée à l’ordre du jour de l’Assemblée Générale de 2004.
12. À la demande du groupe ESPACE 06, architecte, autorisation à donner pour la création d’une issue de secours sur le parvis.
L’accord est subordonné à l’obtention de la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.
L’Assemblée ne peut donc prendre de résolution, la question est renvoyée à l’ordre du jour de l’Assemblée de 2004.
Sur ce point l’avis des copropriétaires est partagé. Le risque par la suite, de voir pénétrer dans les parties communes des étrangers à la copropriété mal intentionnés est difficile à apprécier.
13. Informations sur l’éclairage de la cours intérieure, du 2ème sous-sol et sur
le rappel du règlement de copropriété.
Cette question doit faire l’objet d’une étude complémentaire au regard du nombre hélas croissant des vols.
Il est pour l’instant décidé, de maintenir l’éclairage 24h/24h dans les sous-sols et garages.
14. Déplacement de l’interphone du bâtiment sur la 2ème porte suivant devis de l’entreprise SEGELEC ci-joint. Dépense pour le bâtiment F. (article 25).
Ce projet concerne exclusivement les usagers de la cage d’escalier F pour des raisons de sécurité.
Les propriétaires seront donc directement consultés sur l’éventualité de la mise en place d’une serrure électrique avec digicode sur la première porte.
Il est par ailleurs demandé d’obtenir des services de LA POSTE l’autorisation de remplacer les canons serrures PTT par le nouveau système de contrôle d’accès .
15. Création et mise en place de barrière pour moto, vente d’émetteurs, charges garages à imputer (décision à la majorité Art. 26).
L’accord est subordonné à l’obtention de la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.
L’Assemblée ne peut donc prendre de résolution, la question est renvoyée à l’ordre du jour de l’Assemblée de 2004.
Le Conseil Syndical souhaite sue ce point consentir aux résidents non propriétaires de parkings ou de garages, une convention d’occupation annuelle moyennant une redevance destinée à financer les travaux de fermeture et de sécurisation des emplacements pour les deux roues.
16. À la demande de Madame et Monsieur VALERY, autorisation à donner pour poser une porte au bout du couloir qui dessert uniquement leur 3 caves. (Décision à la majorité - Art. 26).
L’accord est subordonné à l’obtention de la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.
L’Assemblée ne peut donc prendre de résolution, la question est renvoyée à l’ordre du jour de l’Assemblée de 2004.
Sue ce point Monsieur PASCAL MICHEL, représentant d’EIFFAGE indique qu’il n’est pas nécessaire de procéder à ce vote.
Cette porte aurait dû être installée lors de la construction en conformité avec les plans d’origine.
Le Conseil Syndical et le Syndic devront vérifier chez le notaire le bien fondé de la déclaration de Monsieur PASCAL MICHEL.
17. Questions diverses ne nécessitant pas le vote de l’assemblée générale.
Le Conseil Syndical et le Syndic devront répondre aux demandes reçues dans le cadre des questions diverses.
Le bureau constate le départ prématuré d’un grand nombre de copropriétaires, alors que la séance n’est pas levée.
Mademoiselle MILICI exige la lecture de sa lettre du 17/10.2002) et son annexion au Procès Verbal.
Ce qui est accepté.
Madame BAZURRO (lettre du 22/10/2003) et Madame GORCHES (lettre du 20/10/2003) formulent également la même demande.
Enfin, et pour conclure il est demandé au syndic pour la prochaine réunion de trouver une salle de réunion moins coûteuse et plus proche de la copropriété.
Plus rien n’étant à l’ordre du jour, la séance est levée à 21 heures 30.
Le président L’assesseur L’assesseur Le secrétaire
Monsieur ELZIERE Monsieur BERGER Monsieur RUIZ Le Syndic
Les actions qui ont pour objet de contester les décisions des Assemblées Générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite, à la diligence du Syndic. Sauf cas d’urgence, l’exécution par le Syndic des travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 est suspendue jusqu’à l’expiration du délai mentionné ci-dessus. (Article 42 Alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 modifié par l’article 14 de la loi du 31 décembre 1985).
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